74 岁老人在生前居住房屋中去世，这所房屋算 " 凶宅 " 吗？

房屋交易中，卖方未告知屋内曾发生老人病故的事实，是否构成欺诈？

近日，贵州省息烽县人民法院，审理了一件因卖方未告知屋内曾有老人病逝而产生的房屋买卖纠纷。

基本案情

2024 年 9 月，杨女士（买方）与梅先生（卖方）签订《房屋买卖合同》，同年 10 月双方完成房屋过户登记，房屋交付杨女士使用。

没过多久杨女士从邻居处得知，梅先生年迈的父亲因病在案涉房屋中去世后，认为不太吉利，便找梅先生沟通退房事宜。

杨女士称其购房之前反复询问梅先生的房屋是否 " 干净 "，梅先生一直向杨女士承诺房屋是 " 干净 " 的。梅先生虚假陈述，使杨女士认识错误并与之签订房屋买卖合同，梅先生的行为构成欺诈，故诉至息烽法院请求撤销合同、返还购房款。

法院审理

本案争议焦点在于，房屋内发生自然死亡事件的性质认定，及卖方告知义务的边界。

"凶宅"的认定标准

" 凶宅 " 并非法定概念，司法实践中通常指发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋。此类事件因突发性、非自然性易引发心理忌讳，显著影响房屋价值和使用意愿。自然死亡（如寿终正寝、因病去世）系生命自然规律，相关房屋一般不认定为 " 凶宅 "。

卖方的信息披露义务

依据《中华人民共和国民法典》诚实信用原则，卖方对可能影响交易决策和房屋价值的重大信息负有告知义务。对于构成 " 凶宅 " 的非正常死亡事件，属重大瑕疵，卖方有主动披露义务，恶意隐瞒可构成欺诈。对于自然死亡事件，若合同无明确约定，则卖方无强制告知义务，买方事后以此主张欺诈通常不能成立。

欺诈的构成要件

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：" 故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。"

本案中，房屋内发生的是自然死亡，非需披露的重大瑕疵事实，卖方未告知不构成隐瞒 " 真实情况 "，亦未导致买方在房屋性质上产生错误认识，故不成立欺诈。

经法院依法审理认为，涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示内容合法有效。

杨女士询问房屋 " 是否干净 "，通常指向是否发生过非正常死亡等恶性事件（即俗称 " 凶宅 "）。梅先生父亲终年 74 岁在屋内因病去世属自然死亡范畴，符合生命规律，为社会普遍接受，不构成 " 非正常死亡 " 或 " 凶宅 "。

双方合同亦未就此设定特别义务梅先生未告知该事实，不构成欺诈。杨女士主张撤销合同及返还购房款于法无据，不予支持，遂判决驳回杨女士诉讼请求。

杨女士不服一审判决提出上诉，二审法院经审理认为杨女士的上诉请求不成立，判决驳回上诉，维持原判本案现已生效。